Inleiding

Het grondbeleid heeft een grote invloed op de samenhang en de realisatie van de programma’s zoals bouwen en wonen, economie en glastuinbouw, mobiliteit en groen, water en recreatie.
Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact en is het van belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Grondbeleid Pijnacker-Nootdorp

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2014-2018 heeft de raad het kader vastgesteld voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Deze nota is op 28 maart 2019 verlengd tot 2023.
Voor het eigen gemeentelijk handelen en in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stelling name over het gemeentelijke grondbeleid van belang. Het schept duidelijkheid en eenduidigheid, vermindert de discussie en voorkomt willekeur

Van actief naar tactisch grondbeleid

De economische, wetgevende en beleidsmatige ontwikkelingen van de afgelopen periode brengen met zich mee dat het grondbeleid zich ontwikkelt van een actief grondbeleid naar een tactisch grondbeleid. Het kenmerkende van een regisserend grondbeleid is dat maatwerk wordt gezocht om door onderhandeling en samenwerking tussen gemeente en aanvrager/gegadigde gewenste invullingen tot stand te laten komen. Het resultaat hiervan zal altijd moeten passen binnen de bestaande wet en regelgeving.
De afgelopen vier jaar is hiermee een start gemaakt en inde komende vier jaar van deze nota Grondbeleid willen wij deze ambitie voortzetten en verfijnen. Met de volgende zaken is inmiddels een start gemaakt:.

• Flexibiliteit in ontwikkeling
• Actief en tactisch zoeken in de verkoop van bedrijventerreinen
• Particulier opdrachtgeverschap vraag-gestuurd
• Nota braakliggende gronden/tijdelijk beheer
• Nota Strategisch Vastgoed
• Van uitnodigingsplanologie naar anterieure overeenkomsten.

De activiteiten in het kader van het grondbeleid voor de komende vier jaar zullen zich dan richten op:

• Een voortvarende ontwikkeling van de woningbouwlocaties Ackerswoude, Pijnacker Zuid en Tuindershof en de bedrijventerreinen Heron en Boezem Oost met als doel zoveel mogelijk tegen de binnen de grondexploitaties passende prijzen of hoger gronden te verkopen en daarmee de schuldenpositie van de gemeente te verminderen

• Afstoten van vastgoed, dat niet meer voor ontwikkeling in aanmerking komt

• Afstoten cq. herontwikkelen van maatschappelijk vastgoed dat niet langer tot het kernvastgoed van de gemeente wordt gerekend

• Het uitvoeren van de gemeentelijke taken ten aanzien van het openbaar gebied, de infrastructuur, de reguliere werkzaamheden zoals verkoop van snippergroen

• Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers met plannen op het gebied van gebiedsontwikkeling en vastgoed

• Het actief zoeken naar de wensen en mogelijkheden in gebiedsontwikkeling en verkoop bedrijventerrein. Het faciliteren, stimuleren en contracteren van (lokale)initiatiefnemers voor het tijdelijk beheer van in eigendom zijnde braakliggende percelen, nog in ontwikkeling te nemen gronden.

Grondprijsbeleid

Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijzen 2020-2021, die door de gemeenteraad op 19 december 2019 is vastgesteld. De vastgestelde nota wordt elke twee jaar herzien. Door deze herziening kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
Het vaststellen van de nota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid;

• draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• verdienend vermogen: de nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente;
• marktconformiteit.

Financiële stand van zaken per 31 december 2019

In deze paragraaf is naast de boekwaarden een korte toelichting opgenomen op de ontwikkelingen in 2019. Voor meer informatie over de grondexploitaties en projectadministraties verwijzen wij naar de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2020.

Gevoeligheidsanalyse

Aangezien de gemeente geen projectfinanciering toepast voor de BIE en wel externe financiering toepast, moet voor de toe te rekenen rente aan de BIE worden uitgegaan van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Volgens deze systematiek betekent dat een rente van 1,50% over de boekwaarde wordt berekend en aan de boekwaarde wordt toegevoegd (een berekening van het rentepercentage van 1,50 is opgenomen in de paragraaf Financiering).
De disconteringsvoet waarmee wordt gerekend bedraagt 2,00%.

Kostenstijging GWW woningbouw en bedrijventerreinen

Voor de bepaling van de kostenstijging wordt zowel naar de bouwkostenindex binnen de Grond, Weg en Waterbouw (GWW) gekeken als naar de aanbestedingsindex. De bouwkostenindex geeft aan hoe de directe kosten zoals, materiaalkosten en inkoopprijzen van de onderaannemers zich ontwikkelen. De aanbestedingsindex is een weergave van de krapte of de ruimte op de aanbestedingsmarkt.

De bouwkostenindex GWW van oktober 2018 naar oktober 2019 laat een stijging zien van 2,3%. De aanbestedingsindex GWW daalde in dezelfde periode met 0,3%. Bouwkostenindex geeft ook een voorspelling naar oktober 2020. Dan stijgt de bouwkostenindex GWW naar verwachting met 0,3% en de aanbestedingsindex GWW daalt met 0,15%.

Daling van de index op korte termijn is te wijten aan verschillende uitdagingen waar de bouwsector voor gesteld staat, zoals: Tekort aan beschikbare bouwgrond, onvoldoende geschikt personeel, stikstof en PFAS. Hierdoor is de bouwactiviteit ook in de GWW afgenomen. De recent aangekondigde maatregelen voor de verlaging van stikstof en de verhoging van de PFAS norm hebben naar verwachting een marginaal effect. Het aantal projecten neemt af en de concurrentie op de beschikbare projecten neemt toe. Bedrijven zijn dan geneigd om scherpe offertes neer te leggen, waardoor de kans op faillissementen de komende jaren weer toeneemt.

Voor de grondexploitatie zoeken we naar cijfers voor de langere termijn. Het is een onzekere markt. Er zijn veel factoren die elkaar in balans houden. Dat kan op korte of lange termijn omslaan, waarbij de vraag is naar welke kant. Als we kijken naar het langjarige gemiddelde van de GWW index en inflatiecijfers dan bedragen deze rond de 2%. Wij stellen voor, gezien de onzekerheid in de markt, 2% aan kostenstijging voor de grondexploitaties aan te houden. Dat is gelijk aan de vastgestelde parameters in 2019.

Opbrengstenstijging grondwaarde woningbouw

De grondwaarde van een woning is het residu van de waarde van de woning minus de stichtingskosten. De opbrengstenstijging voor de woningbouw is daarmee afhankelijk van 2 factoren: de verkoopprijs van de woningen en de bouwkosten van de woningen.

Er is nog steeds grote vraag naar woningen in Pijnacker-Nootdorp en omgeving. De verwachting is dat deze schaarste nog blijft. De werkeloosheid en de rente blijven de komende tijd ook laag waardoor de leencapaciteit behouden blijft. Voor komende jaren wordt er nog een prijsstijging voorzien tussen de 2,5% en 4%. Dat is lager dan afgelopen jaren omdat de betaalbaarheid van de woningen door hogere woningprijzen en stijging van de woonlasten steeds meer onder druk komt te staan. Daarnaast speelt de onzekerheid op de internationale economie door de handelsoorlog tussen China en de VS en de Brexit een rol.

De bouwkosten zullen ook toenemen door de nieuwe BENG eisen en het tekort aan personeel en stijging materiaalkosten. Doordat het aantal bouwlocaties afneemt en de ontwikkeling van locaties door stikstof en PFAS vertraagt wordt hier ook een afvlakking verwacht.

De stijging van de bouwkosten wijken niet veel af van de stijging van de woningprijzen waardoor de grondwaarde van de woningbouw de komende jaren naar verwachting dus nog zal stijgen. Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2020 hanteren we een marktconforme grondwaarde. Voor de opbrengstenstijging 2021 gaan we uit van een kostenstijging van 2% per jaar.

Opbrengstenstijging bedrijventerreinen

Door de alsmaar groeiende economie was er afgelopen jaren een groeiende vraag naar zowel bedrijfsruimten als kantoren. Die vraag zal naar verwachting in 2020 langzamerhand gaan afzwakken. De vraag naar modern logistiek vastgoed blijft groot, dit heeft voornamelijk te maken met de alsmaar groeiende e-commerce. Het aanbod aan bedrijventerreinen neemt af. De vraag is dan ook of vanwege het te kort dat ontstaat, logistiek vastgoed in deze regio geplaatst moet worden. De toenemende interesse in kavels zien wij met name in 2019 ook terug op de bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron. Al leidt die interesse niet per definitie tot een overeenkomst. Daarnaast merken wij in de markt dat de ontwikkelingen rondom stikstof en PFAS leidt tot vertraging. De energietransitie is ook een belangrijk thema wat speelt binnen de markt. Voor onze bedrijventerreinen wordt onderzoek uitgevoerd op het gebied van verduurzaming en het energiepositief maken van beide terreinen. Op deze manier maken wij de bedrijventerreinen future fit en voldoen aan de duurzaamheidswensen vanuit de markt en overheid.

Voor komende jaren verwachten wij een prijsstijging van 2% welke aansluitend op de prognoses vanuit de markt. Dit sluit aan op de reeds gehanteerde parameters uit 2019.

De grondexploitaties in cijfers

In het volgende overzicht is te zien dat de boekwaarde van de bouwgrondexploitaties in 2019 gedaald is van € 44,7 mln. naar € 38,2 mln. In 2019 is er voor € 5,7 mln. aan winst genomen.

De geprognosticeerde resultaten uit de herziening per 01-01-2020 van de grondexploitaties zijn als volgt:

Het verwachte resultaat is bruto met € 5,3 mln. toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door de uitbreiding van Boezem-Oost met 3,6 ha , de verwachte opbrengst van de verkoop van de grond voor fase 3 en 4 van het Park van Buijsen, door versnelling van de uitvoering van de overige projecten en over het algemeen hogere grondopbrengsten. Een winstuitname van € 5,7 miljoen roomt de aanzienlijke verbetering van het resultaat af. Zonder de winstuitname zou het resultaat met € 11,0 mln. verbeterd zijn.

Winstuitnames

In de notitie grondexploitaties 2016 van de commissie BBV zijn de regels voor tussentijds winstnemen beschreven. Inmiddels zijn deze regels door de commissie BBV ter verduidelijking van een nadere toelichting voorzien.
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de “percentage of completion”-methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.
Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

• Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
• De grond(of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
• De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.

Er zijn 4 grondexploitaties die een positief geprognotiseerd resultaat hebben. De grondexploitaties Bedrijvenpark Heron, Boezem-Oost, Oostambacht en Pijnacker-Zuid voldoen aan de voorwaarden en om die reden hebben wij winst genomen voor Boezem-Oost € 1.230.000, voor Bedrijvenpark Heron € 444.000, voor Oostambacht € 36.000 en voor Pijnacker-Zuid € 3.966.000.

Voorziening Nadelige grondexploitaties

De voorziening nadelige complexen dekt de negatieve resultaten van de grondexploitaties af:

De verwachte resultaten van de nadelige grondexploitaties zijn afkomstig uit de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2020. Een toelichting op de ontwikkeling van het resultaat per project treft u in die rapportage aan. In 2019 kon een bedrag vrijvallen door de positieve ontwikkelingen bij Boezem-Oost.

Vennootschapsbelasting

Na overleg met onze belastingadviseur zijn wij nu in staat om aangifte te doen voor de vennootschapsbelasting. De laatste berekeningen laten een winst in 2016 zien van € 0,3 miljoen en een verlies van € 1,3 miljoen in 2017. De winst uit 2016 wordt verrekend met het verlies uit 2017.De gemeente Pijnacker-Nootdorp is over 2018 geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Echter in 2019 is op basis van de laatste berekeningen een winst gemaakt van € 5,5 miljoen. Voor de te betalen vennootschapsbelasting, groot € 1,1 miljoen, is een voorziening gevormd.
De komende jaren zal er regelmatig sprake zijn van winst, omdat na het invoeren van de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsbedrijven op 1 januari 2016 de resultaten van de lopende grondexploitaties sterk verbeterd zijn.

Woningbouwprogramma

Het aantal woningen waarvoor binnen de gemeentelijke projecten in 2019 grond is geleverd bedraagt 151 woningen en deze zijn voornamelijk gebouwd in de gebieden Ackerswoude en Pijnacker-Zuid/Keijzershof.

Toelichting op de verwachte resultaten

In de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2020 worden de verwachte resultaten uitgebreid toegelicht. Hieronder volgt voor alle lopende grondexploitaties en projectadministraties een korte toelichting.

Actieve Grondexploitaties

Ackerswoude

De grondopbrengsten worden in hoog tempo gerealiseerd en gaat sneller dan de oorspronkelijke planning. De marktpartijen hebben de grondaanbieding geaccepteerd voor het 3^e en laatste deel.

Bedrijvenpark Heron en Boezem-Oost

Meerdere kavels verspreid over de bedrijventerreinen staan in de belangstelling, wat heeft geleid tot meerdere grondreserverings- en aankoopovereenkomsten. Boezem-Oost is uitgebreid met grond uit het strategisch vastgoed.

Oostambacht

Deze grondexploitatie is afgesloten

Oude Leede

Een deel van de ruimte voor ruimte rechten zal verkocht worden zonder dat er een perceel grond aan verbonden is.

Pijnacker-Zuid

De toenemende vraag naar woningen is ook terug te zien in Pijnacker-Zuid. De verkoop van woningen verloopt voorspoedig. Dit zorgt voor een versnelling in de afzet van woningen en de opbrengsten in de grondexploitatie.

Stanislas I

De grondexploitatie is geopend. Op deze locatie wordt een bescheiden woningbouwprogramma gerealiseerd.

Tuindershof

De overeenkomst met de marktpartijen is getekend en het bouwrijpmaken is gestart.

Projectadministraties

Bovenwijkse Voorzieningen

De aanleg van de Oostelijke Randweg, Groen Blauwe dooradering is in volle gang. Eind 2019 is de Komkommerweg opgeleverd. Over eventuele aanpassingen in het beschikbare budget voor de aanleg van de voorzieningen wordt bij de Kadernota besloten, waarbij tevens de actualisatie van de lopende investeringen aan de orde komt. Alle kosten van de bovenwijkse voorzieningen worden verrekend met de bestemmingsreserve die voor het project is ingesteld.

Risico’s voor alle projecten

Economische situatie 

De actuele economische situatie is bepalend voor de grondexploitaties. In alle grondexploitaties wordt het resultaat bepaald door een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van kosten en opbrengsten op basis van kengetallen. Indien de werkelijkheid afwijkt van deze aannames leidt dit tot bijstelling van de winstverwachting.

Gewogen bandbreedtemethode- Nieuwe werkwijze

In de nota reserves en voorzieningen is aangegeven dat voor de risico’s uit de grondexploitaties een voorziening moet worden getroffen, indien de kans dat het risico zich voordoet groter is dan 50%.

De afdeling Ontwikkeling heeft bij de actualisatie van de grondexploitaties de risico's geïnventariseerd en gewaardeerd. Voor elk risico is een onderbouwde effectberekening opgesteld en kans van optreden ingeschat door het betrokken projectteam. Daarnaast worden voor de verschillende risico’s maatregelen benoemd en verantwoordelijken aangewezen. Om te bepalen welke deel van de risico's moet worden afgedekt binnen de grondexploitatie en welke risico's afgedekt moeten worden door het weerstandsvermogen wordt de gewogen bandbreedtemethode gebruikt.

Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedtemethode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risico-bandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie.

Overzicht van de risico's van de grondexploitatie

Voor een toelichting op de risico’s wordt verwezen naar paragraaf 2 ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’.